第一波宣传日本民宿的人是谁呢?
是一群币圈大佬。
在国家严打各种虚拟币之后,各种币圈大佬只能想另外一个办法挣钱。
一帮人开始带人去东南亚购置房产,一帮人开始带人去日本购置民宿。
因为民宿这东西,说穿了就是把自己家收拾一下租给陌生人。
所以想靠民宿赚大钱纯属天方夜谭,这东西永远比不上正规酒店,没听说过一个行业越发展越倒退的。
当然,这种新事物拿来忽悠中国人在日本买房,还是很不错的。
但是卖日本的民宿就不一样了,开发商给到国内渠道公司的费用高达10~12%,简直就是横财。
他们说,在日本投资民宿,租金年回报率在10~13%,还能享受房产增值,非常划算。
当初,这个数字纯属吹牛,日本的实际租金回报率,在5~6%之间。
虽然被人忽悠了去日本投资民宿,那也不算亏啊,最差也有5~6%,可以了。
那你有没有想过,为什么日本的房子日本人自己不买,非把这种无脑赚钱的机会留给你?
很多人梦想着自己去日本买一套房产后,直接甩给当地的公司委托代理,然后人就可以坐在中国不断的收钱了。
满租一年的收益确实有5~6%,但你绝不可能满租,再牛的代理公司也做不到。
一年能累计租出去9~10个月,就是最顶级的成绩了,这样你的租金收益就只有4~5%了。
然后,你的租金收益要扣除掉物业费+托管公司管理费+房地产税+租金所得税+各种杂税。
尤其是托管公司的管理费和房地产税,这两个很重,分别都是1%以上。
是不是听起来很高大上?而且土地还是私有的,只要你每年缴纳房地产税就可以了。
最多50年,你就得翻修,如果是木制的,那最多撑30年。
也就是说,每年的折旧费,你得留个2%出来,不然等房屋破旧时你就得向银行贷款了。
这么算下来,每年的收益,就只剩下0~1%了,还得负担风险。
是不是算错了,故意夸大了成本,在自己负担投资风险的前提下,怎么可能就到手0~1%这么点钱。
没算错,要不然你以为为什么日本人不买,非把这个房子留给你这个外国人。
如果你还是算不过这笔帐,没关系,我们算一个更简单的。
日本的国债票面利率已经低到了0.1%,但依然有大量的资金抢购,而且全是日本国内的资金,外国人几乎没有。
但定这么低利率的国债还卖得出去,依然有日本人愿意买,这事你就要好好考虑下为什么了。
而在国债的二级交易市场上,情况更夸张,日本十年期国债的实际利率,已经跌到了0.038%,即便这样还有大量的人抢购,拖着利率持续下滑。
日本人宁可去抢购年利率0.038%的国债,都不愿意去买年收益5~6%的房子,而把这个发财的机会留给了你这个中国人,你说这是为什么?
是你蠢,还是日本人蠢?
而一个中国人,幻想着利用日本的房产,在日本的土地上,依靠日本法律的保护,榨取日本人的剩余价值(收租)。
事实上,如果在日本购置房产,全款也就罢了,假如是贷款。
那么中国人的贷款利率是2.9%,日本银行不做中国人的生意,因为无法得到中国法律的保护,所以只能和来自于中国的第四方贷款机构合作。
和国内5%以上的房贷利率相比,2.9%简直太幸福了。
但如果是日本人要买这套房子,日本银行的放贷利率,最低0.47%,最高0.7%,平均值0.639%。
同样购置一套日本房产,日本人在利率上面,每年的优势就达到了2%以上,竞争优势非常夸张。
1991年最巅峰时,卖掉日本的所有房产可以买下4个美国,东京的房价高达15万人民币/平米,那可是1991年的15万,中国人的月薪普遍在三百多元的时代。
近30年之后的今天,东京的房价,才勉强回到了5万人民币/平米,甚至比不过深圳。
在《新城的黄昏》这本书里,织部一家人在1991年,花费5200万日元在东京买了一套老破小,其中4200万日元是30年贷款。
原本做家庭主妇的妻子,被迫去便利店当店员补贴家用,大儿子辍学去打工。
更惨的是,房价节节下跌,根本没有买家对自己的老破小感兴趣。
而更更惨的是,整个日本的经济,都进入了萎靡不振的状态,投资极其亏损,并不单纯只是房地产糟糕。
日本人没办法,只能拼命的把钱存在银行,哪怕存款利率千分之一也要存,因为至少银行可以保本。
而今天的日本银行,早就无法提供千分之一的利率了,今天的日本人存款是负利率,但哪怕如此也无法阻挡日本人存款的热情。
但有些对日本人生地不熟的中国人,却以为来日本投资可以无脑赚钱。
中国的经济是个奇迹,放眼全球都是个奇迹,绝对不是一个常态。
小布什年代,美国的经济也很牛X,当时美国国债的年收益率逼近10%。
但特朗普刚刚发行的十年期国债,票面利率只剩下0.625%了。
因为法国的十年期国债,票面利率0.5%,实际利率为负0.346%。
而率先开创负利率时代的德国,其十年期国债的利率为负0.622%。
而中国发行的十年期国债,利率是3.2%,高的吓人。
这说明中国的GDP增速,要超过欧美日2.5~3%左右,对应的投资收益差距也差不多。
涌入了啊,要不然中国那4万亿美元的外汇你以为哪来的?那些钱至少一半是外国人的。
而且一个外国人,不可能在中国的土地上投入太多的钱,因为不确定因素太多。
就好像大多数中国人知道越南等地最近经济增速还可以,但也没有去投资开厂的意思,只有极少数人去了,因为你无法掌控当地的情况,管理成本也会剧增。
外国的普通人看中国也一样,绝大多数人,只敢投资本国,有魄力跨国投资的,是极少数。
如果你过去20年里没有在中国赚到钱,那你去了日本投资,会亏的裤衩都不剩。
日本人抢购年化利率千分之一的国债,疯狂的抢购,对本国的资产不感兴趣。
而很多中国人一边嫌弃国内4%的理财收益过低,一边疯狂的幻想到日本买资产赚钱。